2023년 주택담보대출 정책과 대처 방법

정부가 3월부터 규제지역내 다주택자의 주택담보대출을 허용하겠다고 발표했습니다. 이는 부동산 시장의 정상화를 위한 조치라고 주장하지만, 실제로는 부동산 가격 상승과 빚 타기를 부추기는 역효과를 낳을 것으로 보입니다.

 

1. 다주택자의 주담대 허용

 

우선, 규제지역내 다주택자의 주담대 허용은 이미 과열된 서울 등 수도권 지역의 부동산 시장에 불을 지르는 것인데요. 현재 서울에서 20억원짜리 아파트를 가진 다주택자라면 최대 6억원까지 주담대를 받을 수 있습니다.

 

이렇게 되면 다주택자들은 저금리에 유혹되어 추가로 부동산을 구입하거나 임대사업에 진출할 가능성이 높아집니다. 그 결과, 수요가 공급을 압도하면서 부동산 가격은 더욱 치솟게 될 것입니다. 또한, 규제지역내 다주택자의 주담대 허용은 빚 타기 문화를 조장하는 것입니다.

 

정부는 생활안정자금이나 임차보증금 반환 목적으로 받는 보유주택 주담대 규제도 완화하기로 했습니다. 즉, 다주택자들은 자신의 보유주택을 담보로 하여 쉽게 대출을 받아 현금으로 활용할 수 있다는 것인데요. 이러한 정책은 단기적으로는 소비와 경기를 살리는 역할을 할 수 있으나, 장기적으로는 개인과 가계의 부채 문제를 악화시킬 것입니다.

 

규제지역내 다주택자의 주담대 허용은 정부가 추구하는 부동산 시장 안정화와 양극화 완화라는 목적과 맞지 않는 정책이라고 볼 수 있습니다. 오히려 이러한 정책은 부동산 시장의 과열과 불안정성을 증가시키고, 사회적 갈등과 불만을 야기할 것입니다. 따라서 정부는 규제지역내 다주택자의 주담대 허용 대신에 실수요자와 중산층의 주거복지를 위한 정책을 우선적으로 추진해야 한다고 생각합니다.

 

2. 다주택자들의 주담대 이용율은?

 

2023년 3월 2일부터 새롭게 시행된 은행업 감독규정에 따라 다주택자도 규제지역 내에서 주택담보대출을 받을 수 있게 되었습니다. 단, LTV (주택담보대출비율)은 30%로 제한되고, DSR (총부채원리금상환비율)도 준수해야 합니다.

 

LTV란 대출금액과 담보가치의 비율로, 예를 들어 집값이 1억원인데 대출금액이 6천만원이면 LTV는 60%입니다. DSR은 월 소득에 비해 월 상환액이 얼마나 되는지를 나타내는 비율로, 예를 들어 월 소득이 300만원인데 월 상환액이 150만원이면 DSR은 50%입니다. 규제지역 외에서는 다주택자도 LTV가 60%까지 가능하며, DSR도 적용되지 않습니다.

 

그러나 실제로 다주택자가 규제지역 외에서 주거용으로 집을 구입하는 경우는 드물 것입니다. 따라서 다주택자들은 주거용으로 아니라 투자용으로 집을 구입하는 경우가 많습니다. 그런데 투자용으로 집을 구입하는 경우에는 LTV와 DSR 뿐만 아니라 DTI (채무부채비율)도 적용됩니다.

 

DTI란 연간 소득에 비해 연간 상환액이 얼마나 되는지를 나타내는 비율로, 예를 들어 연소득이 3천6백만원인데 연상환액이 1천8백만원이면 DTI는 50%입니다. DTI의 기준은 지역별로 다르며, 특별시·광역시·특별관리시·특별법시·군수도권 지방중심도시 등에서는 DTI가 최대 40%까지 가능하고, 그 외 지역에서는 최대 50%까지 가능합니다.

 

즉, 다주택자들은 특정 지역에서 투자용으로 집을 구입할 때에는 LTV와 DSR뿐만 아니라 DTI도 고려해야 하기 때문에 주택담보대출을 받기 어렵습니다. 또한 투자용 주택의 경우에는 세금도 높게 부과되기 때문에 수익성이 낮아집니다.

 

결론적으로 다주택자들은 주택담보대출을 많이 이용하지 않을 것입니다. 규제지역 내에서는 LTV가 30%로 제한되고, 규제지역 외에서는 투자용으로 집을 구입할 때 DTI가 적용되기 때문입니다. 따라서 다주택자들은 주택담보대출보다는 다른 투자수단을 찾아볼 필요가 있습니다.

 

3. <1주택자의 경우>

 

규제지역에서는 1주택자의 경우 투기지역은 40%, 조정지역은 60%로 제한됩니다. 단, 9억원 초과의 주택은 본인 입주조건으로 임차보증금 이내만 대출 가능하며, 15억원 초과의 주택은 전면 대출 불가합니다. DSR은 월 소득 대비 부채 상환액의 비율을 나타내는 지표로, 규제지역에서는 1주택자의 경우 최대 40%까지 허용됩니다.

 

단, 신용등급이 낮거나 다른 부채가 많은 경우 DSR 한도가 낮아질 수 있습니다. 2023년부터는 청약에 당첨된 1주택자가 기존 주택을 처분해야 하는 의무가 폐지되고, 투기과열지구에서도 분양가 9억원이 넘는 주택을 특별공급할 수 있게 됩니다.

 

이는 시장 공급 확대와 소득 하위 계층의 주거 안정을 위한 조치입니다. 1주택자라도 규제지역에서 집을 살 때에는 LTV와 DSR 등의 제한을 확인하고 대출을 받아야 하며 집을 팔 때에도 양도소득세를 낼수 있으므로 세금 혜택과 중과세 등도 고려해야 합니다.

 

4. 주택담보대출의 장점은?

 

주택담보대출은 장기간 저금리로 대출받을 수 있습니다. 일반 신용대출에 비해 금리가 낮기 때문에 이자 부담이 적습니다. 주택담보대출은 대출한도가 높을 수 있습니다. 주택의 가치에 따라 LTV 비율 내에서 대출받을 수 있기 때문에 필요한 자금을 확보할 수 있습니다.

장점 :

1) 주담대의 만기는 최장 40년까지 가능하므로 월 상환액을 낮출 수 있습니다.

2) 대출 한도가 높습니다. 주담대의 경우 주택가격의 70%까지 대출이 가능하고, 특례보금자리론의 경우 9억원 이하의 주택에 대해 최대 5억원까지 대출이 가능합니다.

3) 금리가 낮습니다. 주담대의 경우 담보가 강력히 작용하므로 금리가 다른 종류의 대출 보다 낮게 책정됩니다.

5.주택담보대출의 단점은?

 

주택담보대출의 경우 집을 담보로 대출을 받아 갚지 못하면 집을 잃을 수 있습니다. 만약 상환 능력이 떨어지거나 집값이 하락하면 담보 실행 위험이 증가합니다. 주택담보대출은 금리 변동에 따라 월 상환액이 달라질 수 있습니다. 변동금리 상품의 경우 금리가 오르면 월 상환액도 증가하기 때문에 예상치 못한 부담이 생길 수 있습니다. 주택담보대출은 규제 지역에서는 LTV와 DSR 등의 제한이 강화됩니다. 규제 지역에서는 다주택자나 투자용 주택 구입자 등에게 LTV가 30%로 제한되고, DSR도 준수해야 합니다. 그러므로 대출받기 어렵거나 대출 금액이 줄어들 수 있습니다.

단점 :

1) 집을 잃을 수 있습니다. 주담대를 갚지 못하면 은행이나 저축은행이 담보물인 집을 압류할 수 있으므로 신중하게 대출을 받아야 합니다.

2) 금리 변동에 취약합니다. 주담대의 경우 변동금리 상품이 많으므로 시장 금리가 오르면 월 상환액도 증가할 수 있습니다.

3) DSR 등 규제에 걸립니다. 규제지역에서는 LTV와 DSR 등의 제한이 적용되므로 자신의 소득과 부채 비율에 따라 대출 한도가 낮아질 수 있습니다. 주담대를 받으려면 자신의 상황과 목적에 맞는 상품을 선택하고, 월 상환액과 이자 부담 등을 잘 계산하고 예상치 못한 위기에 대비해야 합니다