전세 대출 대환 총정리 : 의미, 대환 조건, 대환절차, 주의점

전세 대출 대환은 전세 계약을 하기 위해 받은 전세 대출을 만기가 되기 전에 다른 금융 기관에서 새로운 대출로 갚는 것을 말합니다. 전세 대출 대환을 하는 이유는 주로 기존의 전세 대출 이자가 높거나, 만기가 임박했거나, 전세 계약 기간이 연장되었거나 하는 경우입니다. 

 

 

 

목차

1. 전세 대출 대환의 의미와 장단점
2. 전세 대출 대환의 조건
3. 전세 대출 대환의 절차
4. 전세 대출 대환의 주의점

국토부 화면 캡처

1. 전세 대출 대환의 의미와 장단점

1.1. 전세 대출이란?

전세 계약은 임대인과 임차인이 임대 기간 동안 일정한 금액의 보증금(전세금)을 임대인에게 주고, 임대 기간이 끝나면 보증금을 돌려받는 방식의 임대 계약입니다. 전세 계약을 하려면 보통 많은 금액의 보증금이 필요합니다. 그런데 모든 임차인이 그만큼의 보증금을 갖고 있지는 않습니다. 이때 사용하는 것이 전세 대출입니다.

 

 

 

 

전세 대출이란 전세 계약을 하기 위해 금융 기관에서 받는 대출입니다. 전세 대출은 일반적으로 전세금의 70~80% 정도를 대출받을 수 있습니다. 예를 들어, 1억 원의 전세금이 필요한 경우에는 7천만 원에서 8천만 원 정도를 전세 대출로 받을 수 있습니다. 나머지 2천만 원에서 3천만 원은 자기 자금으로 마련해야 합니다.

 

전세 대출은 일반적으로 전세 계약 기간과 동일하게 설정됩니다. 예를 들어, 전세 계약 기간이 2년이라면 전세 대출도 2년으로 설정됩니다. 이 경우에는 매월 이자만 갚고, 원금은 만기에 일시 상환합니다. 만기가 되면 임차인은 임대인에게서 전세금을 돌려받아서 전세 대출을 상환하게 됩니다.

 

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1.2. 전세 대출 대환이란?

전세 대출 대환이란 기존에 받은 전세 대출을 다른 금융 기관에서 새로운 대출로 갚는 것을 말합니다. 예를 들어, A 은행에서 받은 전세 대출을 B 은행에서 새로운 대출로 갚고, B 은행에서 새로운 전세 대출을 받는 것입니다.

전세 대출 대환을 하는 이유는 주로 다음과 같습니다.

• 기존의 전세 대출 이자가 높은 경우 : 금리가 낮은 금융 기관에서 새로운 전세 대출을 받아서 이자 부담을 줄일 수 있습니다.
• 전세 대출 만기가 임박한 경우 : 만기가 되면 전세금을 돌려받아서 전세 대출을 상환해야 하는데, 임대인이 전세금을 돌려주지 않거나, 임차인이 다른 집으로 이사가야 하는 경우에는 새로운 금융 기관에서 만기 연장이 가능한 전세 대출을 받아서 문제를 해결할 수 있습니다.
• 전세 계약 기간이 연장되거나 변경된 경우 : 임대인과 임차인이 합의하여 전세 계약 기간을 연장하거나 변경하면, 기존의 전세 대출과 맞지 않는 경우가 발생할 수 있습니다. 이때는 새로운 금융 기관에서 새로운 전세 계약 기간에 맞는 전세 대출을 받아서 조정할 수 있습니다.

전세 대출 대환의 장점은 다음과 같습니다.

• 이자 부담을 줄일 수 있습니다 : 금리가 낮은 금융 기관에서 새로운 전세 대출을 받으면, 매월 갚아야 할 이자가 줄어들어서 경제적으로 유리합니다.
• 만기 연장에 따른 추가 비용을 절감할 수 있습니다 : 기존의 전세 대출 만기가 되면, 임차인은 전세금을 돌려받아서 전세 대출을 상환해야 합니다. 그런데 임대인이 전세금을 돌려주지 않거나, 임차인이 다른 집으로 이사 가야 하는 경우에는 기존의 금융 기관에서 만기 연장을 해야 합니다. 이때는 만기 연장 수수료나 가산 이자 등의 추가 비용이 발생할 수 있습니다. 그러나 새로운 금융 기관에서 새로운 전세 대출을 받으면, 이러한 추가 비용을 절감할 수 있습니다.
• 전세 계약 기간에 맞게 유연하게 조정할 수 있습니다 : 임대인과 임차인이 합의하여 전세 계약 기간을 연장하거나 변경하면, 기존의 전세 대출과 맞지 않는 경우가 발생할 수 있습니다. 예를 들어, 전세 계약 기간이 2년에서 3년으로 연장되면, 기존의 전세 대출도 3년으로 연장해야 합니다. 그런데 기존의 금융 기관에서는 만기 연장이 불가능하거나, 만기 연장 수수료나 가산 이자가 너무 높은 경우가 있을 수 있습니다. 이때는 새로운 금융 기관에서 새로운 전세 계약 기간에 맞는 전세 대출을 받아서 유연하게 조정할 수 있습니다.

전세 대출 대환의 단점은 다음과 같습니다.

• 중도 상환 수수료를 내야 할 수 있습니다 : 기존의 전세 대출을 다른 금융 기관에서 새로운 대출로 갚으면, 중도 상환 수수료라는 비용이 발생할 수 있습니다. 중도 상환 수수료는 일반적으로 남은 이자의 2% 정도입니다. 예를 들어, 남은 이자가 100만 원이라면, 중도 상환 수수료는 2만 원입니다. 중도 상환 수수료는 금융 기관마다 다르게 적용되므로, 전세 대출 대환을 할 때는 반드시 확인해야 합니다.
• 새로운 금융 기관에서 가산 이자를 받을 수 있습니다 : 새로운 금융 기관에서 새로운 전세 대출을 받으면, 가산 이자라는 비용이 발생할 수 있습니다. 가산 이자란 신규 대출 시점의 시장 금리보다 높은 금리를 적용하는 것입니다. 예를 들어, 신규 대출 시점의 시장 금리가 3%라면, 가산 이자가 0.5%라면, 실제 대출 금리는 3.5%입니다. 가산 이자는 금융 기관마다 다르게 적용되므로, 전세 대출 대환을 할 때는 반드시 확인해야 합니다.
• 신용 등급이나 소득 인증 등의 심사를 통과해야 합니다 : 새로운 금융 기관에서 새로운 전세 대출을 받으려면, 신용 등급이나 소득 인증 등의 심사를 통과해야 합니다. 신용 등급이나 소득 인증은 금융 기관마다 다르게 적용되므로, 전세 대출 대환을 할 때는 반드시 확인해야 합니다. 만약 신용 등급이나 소득 인증이 불량하거나 부족하다면, 전세 대출 대환을 할 수 없거나, 금리가 높아질 수 있습니다.

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2. 전세 대출 대환의 조건

2.1. 전세 대출 대환을 할 수 있는 금융 기관

전세 대출 대환을 할 수 있는 금융 기관은 다음과 같습니다.

• 은행 : 은행은 전세 대출의 주요한 공급자입니다. 은행에서는 다양한 상품과 금리를 제공하므로, 여러 은행의 조건을 비교하고 선택하는 것이 좋습니다. 은행에서는 신용 등급이나 소득 인증 등의 심사가 엄격하게 이루어집니다.
• 저축은행 : 저축은행은 은행보다는 심사가 상대적으로 유연하게 이루어집니다. 저축은행에서는 신용 등급이나 소득 인증이 불량하거나 부족한 경우에도 전세 대출 대환을 할 수 있습니다. 그러나 저축은행에서는 금리가 은행보다는 높게 적용됩니다.
• 캐피탈 : 캐피탈은 은행이나 저축은행과 비슷한 조건으로 전세 대출 대환을 제공합니다. 캐피탈에서는 신용 등급이나 소득 인증 등의 심사가 비교적 유연하게 이루어집니다. 그러나 캐피탈에서는 가산 이자가 높게 적용될 수 있습니다.
• 보험사 : 보험사는 은행보다는 금리가 낮고, 가산 이자가 없거나 낮은 편입니다. 보험사에서는 신용 등급이나 소득 인증 등의 심사가 엄격하게 이루어집니다. 그러나 보험사에서는 중도 상환 수수료가 높게 적용될 수 있습니다.
• 공공기관 : 공공기관은 국민주택기금이나 한국주택금융공사 등이 있습니다. 공공기관에서는 금리가 낮고, 가산 이자나 중도 상환 수수료가 없거나 낮은 편입니다. 공공기관에서는 신용 등급이나 소득 인증 등의 심사가 엄격하게 이루어집니다. 그러나 공공기관에서는 전세 대출 한도가 낮거나, 전세 계약 기간에 제한이 있을 수 있습니다.

전세 대출 대환을 할 때는 여러 금융 기관의 조건을 비교하고 선택하는 것이 좋습니다. 금융 기관마다 금리, 가산 이자, 중도 상환 수수료, 심사 기준 등이 다르기 때문입니다.

 

예를 들어, 금리가 낮은 곳을 선택하면 이자 부담을 줄일 수 있지만, 중도 상환 수수료가 높은 곳을 선택하면 만기 연장이 어려울 수 있습니다. 따라서 전세 대출 대환을 할 때는 자신의 상황과 목적에 맞는 금융 기관을 선택하는 것이 중요합니다.

2.2. 전세 대출 대환을 할 수 있는 조건

전세 대출 대환을 할 수 있는 조건은 다음과 같습니다.

• 전세 계약이 유효한 경우 : 전세 대출 대환을 하려면 전세 계약이 유효해야 합니다. 전세 계약이 유효하다는 것은 임대인과 임차인이 서면으로 전세 계약을 체결하고, 전세금을 납부하고, 전세권을 등기하고, 임대인이 임차인에게 임대차 보증보험 가입증서를 제공하고, 임차인이 임대차 보증보험 가입증서를 확인하고, 임대인과 임차인이 전세 계약 기간을 연장하거나 변경하는 경우에도 서면으로 합의하고, 전세권을 재등기하고, 임대차 보증보험 가입증서를 갱신하고, 갱신된 임대차 보증보험 가입증서를 확인하는 등의 절차를 모두 이행한 경우입니다. 만약 전세 계약이 유효하지 않다면, 전세 대출 대환을 할 수 없습니다.
• 신용 등급이나 소득 인증 등의 심사를 통과한 경우 : 새로운 금융 기관에서 새로운 전세 대출을 받으려면, 신용 등급이나 소득 인증 등의 심사를 통과해야 합니다. 신용 등급이나 소득 인증은 금융 기관마다 다르게 적용되므로, 전세 대출 대환을 할 때는 반드시 확인해야 합니다. 만약 신용 등급이나 소득 인증이 불량하거나 부족하다면, 전세 대출 대환을 할 수 없거나, 금리가 높아질 수 있습니다.
• 중도 상환 수수료나 가산 이자 등의 비용을 감당할 수 있는 경우 : 전세 대출 대환을 하려면 중도 상환 수수료나 가산 이자 등의 비용을 감당할 수 있어야 합니다. 중도 상환 수수료나 가산 이자는 금융 기관마다 다르게 적용되므로, 전세 대출 대환을 할 때는 반드시 확인해야 합니다. 만약 중도 상환 수수료나 가산 이자가 너무 높다면, 전세 대출 대환을 하지 않는 것이 더 경제적일 수 있습니다.

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3. 전세 대출 대환의 절차

전세 대출 대환의 절차는 다음과 같습니다.

1. 전세 계약서와 임대차 보증보험 가입증서를 준비합니다 : 전세 계약서와 임대차 보증보험 가입증서는 새로운 금융 기관에서 새로운 전세 대출을 받기 위한 필수 서류입니다. 전세 계약서는 임대인과 임차인이 체결한 서면 계약서를 말합니다. 임대차 보증보험 가입증서는 임대인이 임차인에게 전세금을 돌려주지 않을 경우에 임차인의 전세금을 보장해 주는 보험 가입증서를 말합니다. 이 두 서류는 전세 계약이 유효하다는 증거이므로, 반드시 준비해야 합니다.
2. 새로운 금융 기관에서 새로운 전세 대출을 신청합니다 : 새로운 금융 기관에서 새로운 전세 대출을 신청할 때는 다음과 같은 사항을 확인해야 합니다.
• 대출 한도 : 대출 한도는 새로운 금융 기관에서 받을 수 있는 최대 대출 금액을 말합니다. 대출 한도는 금융 기관마다 다르게 적용되므로, 반드시 확인해야 합니다. 일반적으로 전세금의 70~80% 정도를 대출받을 수 있습니다.
• 대출 금리 : 대출 금리는 새로운 금융 기관에서 받은 대출에 적용되는 이자율을 말합니다. 대출 금리는 금융 기관마다 다르게 적용되므로, 반드시 확인해야 합니다. 일반적으로 시장 금리보다 높은 가산 이자가 적용됩니다.
• 대출 기간 : 대출 기간은 새로운 금융 기관에서 받은 대출을 갚아야 하는 기간을 말합니다. 대출 기간은 금융 기관마다 다르게 적용되므로, 반드시 확인해야 합니다. 일반적으로 전세 계약 기간과 동일하게 설정됩니다.
• 중도 상환 수수료 : 중도 상환 수수료는 새로운 금융 기관에서 받은 대출을 만기 전에 갚으면 발생하는 비용을 말합니다. 중도 상환 수수료는 금융 기관마다 다르게 적용되므로, 반드시 확인해야 합니다. 일반적으로 남은 이자의 2% 정도입니다.
• 신용 등급이나 소득 인증 등의 심사 : 신용 등급이나 소득 인증 등의 심사는 새로운 금융 기관에서 받은 대출의 신뢰도를 평가하는 과정입니다. 신용 등급이나 소득 인증 등의 심사는 금융 기관마다 다르게 적용되므로, 반드시 확인해야 합니다. 일반적으로 신용 등급이나 소득 인증이 불량하거나 부족하다면, 대출을 받기 어렵거나, 금리가 높아집니다.
3. 기존의 금융 기관에서 중도 상환합니다 : 새로운 금융 기관에서 새로운 전세 대출을 승인받으면, 기존의 금융 기관에서 중도 상환해야 합니다. 중도 상환할 때는 다음과 같은 사항을 확인해야 합니다.
• 중도 상환 수수료 : 중도 상환 수수료는 기존의 금융 기관에서 받은 대출을 만기 전에 갚으면 발생하는 비용을 말합니다. 중도 상환 수수료는 금융 기관마다 다르게 적용되므로, 반드시 확인해야 합니다. 일반적으로 남은 이자의 2% 정도입니다.
• 대출 잔액 : 대출 잔액은 기존의 금융 기관에서 받은 대출의 남은 원금을 말합니다. 대출 잔액은 새로운 금융 기관에서 받은 대출로 갚아야 합니다.
• 대출 해지 서류 : 대출 해지 서류는 기존의 금융 기관에서 받은 대출을 중도 상환하고 해지하는 것을 증명하는 서류입니다. 대출 해지 서류는 새로운 금융 기관에 제출해야 합니다.
4. 새로운 금융 기관에서 새로운 전세 대출을 실행합니다 : 기존의 금융 기관에서 중도 상환하고, 대출 해지 서류를 받으면, 새로운 금융 기관에서 새로운 전세 대출을 실행합니다. 새로운 전세 대출을 실행할 때는 다음과 같은 사항을 확인해야 합니다.
• 대출 실행 서류 : 대출 실행 서류는 새로운 금융 기관에서 새로운 전세 대출을 실행하는 것을 증명하는 서류입니다. 대출 실행 서류는 임대인에게 제공해야 합니다.
• 전세금 입금 확인 : 전세금 입금 확인은 새로운 금융 기관에서 임대인에게 전세금을 입금했다는 것을 확인하는 절차입니다. 전세금 입금 확인은 임차인이 직접 하거나, 임대차 보증보험 가입증서를 통해 할 수 있습니다.
• 전세권 재등기 : 전세권 재등기는 새로운 금융 기관에서 받은 새로운 전세 대출에 따라 전세권을 다시 등기하는 절차입니다. 전세권 재등기는 임차인이 직접 하거나, 임대차 보증보험 가입증서를 통해 할 수 있습니다.
• 임대차 보증보험 가입증서 갱신 : 임대차 보증보험 가입증서 갱신은 새로운 금융 기관에서 받은 새로운 전세 대출에 따라 임대차 보증보험 가입증서를 다시 발급받는 절차입니다. 임대차 보증보험 가입증서 갱신은 임대인이 직접 하거나, 임차인에게 요청할 수 있습니다.

 

4. 전세 대출 대환의 주의점

전세 대출 대환을 할 때는 다음과 같은 주의점이 있습니다.

• 전세 계약이 유효한지 확인하세요 : 전세 계약이 유효하지 않다면, 전세 대출 대환을 할 수 없습니다. 전세 계약이 유효하다는 것은 임대인과 임차인이 서면으로 전세 계약을 체결하고, 전세금을 납부하고, 전세권을 등기하고, 임대인이 임차인에게 임대차 보증보험 가입증서를 제공하고, 임차인이 임대차 보증보험 가입증서를 확인하고, 임대인과 임차인이 전세 계약 기간을 연장하거나 변경하는 경우에도 서면으로 합의하고, 전세권을 재등기하고, 임대차 보증보험 가입증서를 갱신하고, 갱신된 임대차 보증보험 가입증서를 확인하는 등의 절차를 모두 이행한 경우입니다. 만약 전세 계약이 유효하지 않다면, 전세 대출 대환을 하기 전에 전세 계약을 유효하게 만들어야 합니다.
• 여러 금융 기관의 조건을 비교하세요 : 여러 금융 기관의 조건을 비교하고 선택하는 것이 좋습니다. 금융 기관마다 금리, 가산 이자, 중도 상환 수수료, 심사 기준 등이 다르기 때문입니다. 예를 들어, 금리가 낮은 곳을 선택하면 이자 부담을 줄일 수 있지만, 중도 상환 수수료가 높은 곳을 선택하면 만기 연장이 어려울 수 있습니다. 따라서 전세 대출 대환을 할 때는 자신의 상황과 목적에 맞는 금융 기관을 선택하는 것이 중요합니다.
• 중도 상환 수수료나 가산 이자 등의 비용을 고려하세요 : 중도 상환 수수료나 가산 이자 등의 비용을 고려해야 합니다. 중도 상환 수수료나 가산 이자는 금융 기관마다 다르게 적용되므로, 반드시 확인해야 합니다. 만약 중도 상환 수수료나 가산 이자가 너무 높다면, 전세 대출 대환을 하지 않는 것이 더 경제적일 수 있습니다.
• 신용 등급이나 소득 인증 등의 심사를 준비하세요 : 신용 등급이나 소득 인증 등의 심사를 준비해야 합니다. 신용 등급이나 소득 인증은 금융 기관마다 다르게 적용되므로, 반드시 확인해야 합니다. 일반적으로 신용 등급이나 소득 인증이 불량하거나 부족하다면, 대출을 받기 어렵거나, 금리가 높아집니다.

전세 대출 대환은 전세 계약을 하기 위해 받은 전세 대출을 만기가 되기 전에 다른 금융 기관에서 새로운 대출로 갚는 것입니다. 전세 대출 대환을 하면 이자 부담을 줄일 수 있고, 만기 연장에 따른 추가 비용을 절감할 수 있고, 전세 계약 기간에 맞게 유연하게 조정할 수 있습니다.

 

하지만 전세 대출 대환을 하려면 일정한 조건을 충족해야 하고, 여러 가지 사항을 잘 비교하고 고려해야 합니다.